朱张菊诉朱治刚确认合同无效纠纷案 - 开封市祥符区人民法院网

原告朱张菊诉称，1996年10月26日，原告和儿子朱镇以朱镇的名义在周彭砦六组申请宅基地一块，并在该宅基地上盖房屋三间。2007年，朱镇在原告不知情的情况下和被告朱治刚签订土地转让协议并立有遗嘱，转让给被告该宅基地和附属物。现原告欲在该宅基地上建房，遭到被告阻拦，故诉至法院请求判令朱镇和被告签订的土地转让协议及朱镇所立遗嘱无效。

被告朱治刚辩称，原告朱张菊未和朱镇共同居住，而是一直居住在宁夏的小儿子那里，户口才签回来没有多长时间，朱镇是自己买下的老宅并盖了三间房，与原告无任何关系。2007年朱镇病重，无钱治病，也无处借钱，是被告借给朱镇的钱，朱镇和被告签订土地转让协议并立下遗嘱，将自己的宅基地及地上附属物以14000元的价格卖给被告。土地转让协议和遗嘱是朱镇的真实意思，是有效的，原告是看地价见涨，受利益驱动恶意来要地的。

法院经审理查明，1996年10月20日，原告之子朱镇在开封县兴隆乡程砦村周彭砦六组申请并得到审批一块宅基地。2007年10月14日，朱镇和被告签订一份土地转让协议，朱镇将自己的宅基地及地上附属物以14000元卖给被告。2007年10月10日，朱镇立下遗嘱，让女儿常玲代办宅基地转让手续。以上事实有双方当事人的陈述以及提供的土地使用证一份、土地转让协议一份、遗嘱一份相互印证。

裁判结果

开封县人民法院于2013年3月15日作出(2012)开民初字第1559号民事判决：驳回原告的诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：原告朱张菊主张与案外人朱镇长期共同居住，对被告和朱镇之间转让的宅基地拥有共同使用权、对土地上的附属物拥有所有权，证据不足，本院不予支持。朱镇和被告同属一个农村集体经济组织，宅基地使用权转让不违法法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定协议有效，未办理物权登记，不影响合同效力。朱镇所立遗嘱，确认土地转让协议内容，处分个人合法财产，是自己的真实意思表示，应认定遗嘱有效。

案例注释

该案例涉及同一集体经济组织内部成员之间相互转让农村住房和宅基地的，是否有效的问题。物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第六十二条第四款规定： “农村村民出卖、出租住房后，再审请宅基地的，不予批准。”这一规定表明，农民是可以出卖住房的，而按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应一并转移。但向集体经济组织成员以外的人转让宅基地使用权违反《土地管理法》有关规定。

本案中案外人朱镇与被告同属一个农村集体经济组织，宅基地使用权转让不违法法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定协议有效，未办理物权登记，不影响合同效力。朱镇所立遗嘱，确认土地转让协议内容，处分个人合法财产，是自己的真实意思表示，应认定遗嘱有效。

本案例的指导意义

（一）宅基地使用权不得单独转让，（1）城镇居民购买农村住房或宅基地的，因违反国家有关规定应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。（3）未经过集体经济组织批准擅自转让农村住房和宅基地，应认定无效。（4）向本集体经济组织成员以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效。（5）受让人已经有住房不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

（二）宅基地使用权的取得必须同时具备以下条件：（1）转让人与受让人为同一集体经济组织成员；（2）转让行为须征得集体经济组织同意；（3）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。（4）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。

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