近年来，我院受理的房产纠纷案件较往年大幅上涨，在房产交易的二手房买卖中，其纠纷尤其复杂，随着房产经济的快速发展及群众生活水平的大幅提高，房产交易一直热度不减，对普通大众来讲，房屋买卖从来不是一件小事，甚至关系到了一家几代人的生活与幸福感。在我院受理的此类案件中，房屋买卖与民间借贷交叉并存、代理人超越代理权限订立合同、夫妻一方单方出售共同财产、恶意串通逃避债务合同、无权处分人擅自处分财产、拆迁安置房部分共有人擅自处分财产、阴阳合同等等，也都是二手房买卖纠纷中比较常见和突出的案例，其合同及效力的认定均是案件难点所在。此类纠纷案件的出现原因多样，买方法律意识淡薄，对交易环节不熟悉，缺少审慎的态度，卖方主体不适格，违法获取利益等都是引发二手房交易纠纷的重要原因。法院在处理这类房产纠纷时，诉讼程序繁琐、审理周期较长、调解难度大等都是需要面对的问题。在房价大幅上涨、卖方坐地起价、区域限购限贷政策的推出等大环境影响下，二手房在买卖过程中要注意哪些环节？合法程序及违法程序各有哪些？诸如此类的问题，都是每一个二手房买卖者必须要慎重对待的。

前几天在法庭遇到过这样的咨询：老孙从老吴那买了一套二手房，虽说是二手房但是仍在按揭还款中，两人确定了买卖意向开始商量价款及过户，老孙得知老吴的房贷为公积金贷款后打起了如意算盘，自己把房子的之前的首付及已还房贷支付给老吴，剩下的月供依然用老吴的公积金继续还，老孙按月再把房贷给老吴。为什么要绕这个弯呢？老孙看中了公积金贷款的低利率！老孙提议老吴同意后两人一拍即合，因为要以老吴的名义继续还房贷，所以房子未过户，还在老吴名下。三年后，随着房价的迅猛增长，这套房子的价值几乎翻了一番，老吴看着飞涨的房价及每月交付的房贷，心理愈发的不平衡了，于是找到老孙让老孙搬离房屋并且退还老孙所付房款。

此时的老孙真是哑巴吃黄连有苦难言，房子未过户，所有人还是老吴，这是法律事实，虽说老吴愿意退回已付房款，但是三年的时间，那些钱放在房子上早已跟不上房价的增长，贬值的可怜。尽管此时老孙有心依靠法律维护自己的合法权益，但是并不能提供有力的证据证明他与老吴之间的交易事实，最重要的一点，房屋的产权确实在老吴手中，老孙的诉请苍白无力。如此儿戏的房产交易必然导致一方欲哭无泪。

为此，祥符区法院王倩倩认为，在现有法律法规及房产制度的大前提下，针对屡次出现的各种二手房交易纠纷问题，应从交易源头出发，营造良好的二手房交易环境，参与交易各方坚守职责，为了有效预防并且切实减少二手房交易中的各类纠纷，特提出以下三点建议：一、对买方来说，除了选择房源需要慎重外，对房产政策的及时了解、相关法律的提前知悉、合同条款的仔细斟酌、过户登记的及时办理、交易过程全程留证等问题同样需要格外关注；二、对卖方来说，诚实守信、不可主动违约、卖方主体适格，拒签阴阳合同、不轻易出卖尚未取得产证的房屋、如实告知房屋基本情况及共有人的真实信息、不可一房二卖等问题都要主动遵从；三、为了交易的安全和规范，买卖方运用合法合规的中介机构也是很好的选择，通过中介机构严格审查买卖双方的资格、确保合同条款清晰明确、督促买卖双方履行合同义务等方式规避二手房交易的风险，让二手房交易不再有“坑”！