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如何跳过二手房买卖的“坑”

  发布时间:2017-11-14 11:26:24


近年来,我院受理的房产纠纷案件较往年大幅上涨,在房产交易的二手房买卖中,其纠纷尤其复杂,随着房产经济的快速发展及群众生活水平的大幅提高,房产交易一直热度不减,对普通大众来讲,房屋买卖从来不是一件小事,甚至关系到了一家几代人的生活与幸福感。在我院受理的此类案件中,房屋买卖与民间借贷交叉并存、代理人超越代理权限订立合同、夫妻一方单方出售共同财产、恶意串通逃避债务合同、无权处分人擅自处分财产、拆迁安置房部分共有人擅自处分财产、阴阳合同等等,也都是二手房买卖纠纷中比较常见和突出的案例,其合同及效力的认定均是案件难点所在。此类纠纷案件的出现原因多样,买方法律意识淡薄,对交易环节不熟悉,缺少审慎的态度,卖方主体不适格,违法获取利益等都是引发二手房交易纠纷的重要原因。法院在处理这类房产纠纷时,诉讼程序繁琐、审理周期较长、调解难度大等都是需要面对的问题。在房价大幅上涨、卖方坐地起价、区域限购限贷政策的推出等大环境影响下,二手房在买卖过程中要注意哪些环节?合法程序及违法程序各有哪些?诸如此类的问题,都是每一个二手房买卖者必须要慎重对待的。

前几天在法庭遇到过这样的咨询:老孙从老吴那买了一套二手房,虽说是二手房但是仍在按揭还款中,两人确定了买卖意向开始商量价款及过户,老孙得知老吴的房贷为公积金贷款后打起了如意算盘,自己把房子的之前的首付及已还房贷支付给老吴,剩下的月供依然用老吴的公积金继续还,老孙按月再把房贷给老吴。为什么要绕这个弯呢?老孙看中了公积金贷款的低利率!老孙提议老吴同意后两人一拍即合,因为要以老吴的名义继续还房贷,所以房子未过户,还在老吴名下。三年后,随着房价的迅猛增长,这套房子的价值几乎翻了一番,老吴看着飞涨的房价及每月交付的房贷,心理愈发的不平衡了,于是找到老孙让老孙搬离房屋并且退还老孙所付房款。

此时的老孙真是哑巴吃黄连有苦难言,房子未过户,所有人还是老吴,这是法律事实,虽说老吴愿意退回已付房款,但是三年的时间,那些钱放在房子上早已跟不上房价的增长,贬值的可怜。尽管此时老孙有心依靠法律维护自己的合法权益,但是并不能提供有力的证据证明他与老吴之间的交易事实,最重要的一点,房屋的产权确实在老吴手中,老孙的诉请苍白无力。如此儿戏的房产交易必然导致一方欲哭无泪。

为此,祥符区法院王倩倩认为,在现有法律法规及房产制度的大前提下,针对屡次出现的各种二手房交易纠纷问题,应从交易源头出发,营造良好的二手房交易环境,参与交易各方坚守职责,为了有效预防并且切实减少二手房交易中的各类纠纷,特提出以下三点建议:一、对买方来说,除了选择房源需要慎重外,对房产政策的及时了解、相关法律的提前知悉、合同条款的仔细斟酌、过户登记的及时办理、交易过程全程留证等问题同样需要格外关注;二、对卖方来说,诚实守信、不可主动违约、卖方主体适格,拒签阴阳合同、不轻易出卖尚未取得产证的房屋、如实告知房屋基本情况及共有人的真实信息、不可一房二卖等问题都要主动遵从;三、为了交易的安全和规范,买卖方运用合法合规的中介机构也是很好的选择,通过中介机构严格审查买卖双方的资格、确保合同条款清晰明确、督促买卖双方履行合同义务等方式规避二手房交易的风险,让二手房交易不再有“坑”!

责任编辑:王赛杰    


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